L'acquisto di un immobile a Miami è l'atto più semplice. La vera complessità risiede nel corretto adempimento degli obblighi fiscali transfrontalieri. Il nostro servizio garantisce la piena conformità con gli strumenti italiani (IVIE, Quadro RW) e americani (FIRPTA, imposta di successione) per tutta la durata del tuo investimento in Florida.
L'acquisto di un immobile a Miami è l'atto più semplice. La vera complessità risiede nel corretto adempimento degli obblighi fiscali transfrontalieri. Il nostro servizio garantisce la piena conformità con gli strumenti italiani (IVIE, Quadro RW) e americani (FIRPTA, imposta di successione) per tutta la durata del tuo investimento in Florida.
Copertura su tutto il ciclo di proprietà
Perimetro del servizio
A chi è rivolto
Prezzo
Onorario fisso definito caso per caso dopo una consulenza preliminare, in funzione della fase del ciclo di proprietà (strutturazione pre-acquisto, ITIN, Quadro RW + IVIE annuale, FIRPTA alla vendita, pianificazione successoria) e della complessità della struttura immobiliare. La consulenza preliminare è una sessione online a pagamento di 45 min ($250); la lettera di incarico con l'onorario concordato viene firmata prima di qualsiasi attività onerosa.
Dipende dall'uso. Vacation home personale senza affitto: la proprietà diretta è più semplice ma ti espone a estate tax USA sopra $60.000 di valore. Immobile da reddito: la LLC offre protezione patrimoniale e potenzialmente sposta il situs dell'asset fuori dagli USA ai fini estate tax. Mappiamo la scelta durante il Diagnostic.
Sì. I redditi da locazione di immobili USA sono di fonte USA. Senza elezione, il reddito da locazione è soggetto a ritenuta gross-basis del 30% da parte del property manager. La maggior parte dei proprietari elegge il trattamento Effectively Connected Income (ECI) ex IRC §871(d) — presentano Form 1040-NR, deducono spese e ammortamento e pagano l'imposta solo sul profitto netto a aliquote progressive.
FIRPTA richiede che l'acquirente USA trattenga il 15% del prezzo lordo di vendita quando un venditore estero dispone di un immobile USA. Esempio: una vendita di $500.000 attiva $75.000 di ritenuta versata all'IRS. Il venditore presenta Form 1040-NR per calcolare l'imposta effettiva sul gain e recupera l'eccedenza come rimborso — di solito 12-18 mesi dopo. Un withholding certificate pre-vendita (Form 8288-B) può ridurla.
I residenti italiani devono dichiarare il reddito netto da locazione di immobili USA in dichiarazione come reddito di fonte estera. L'imposta USA pagata è scontabile in Italia ex art. 165 TUIR. L'immobile va anche dichiarato in Quadro RW ed è soggetto a IVIE allo 0,76% annuo.
Se posseduto direttamente, si applica l'estate tax USA sul valore sopra $60.000 (aliquote fino al 40%), l'asset passa per probate in Florida (6-18 mesi) e si applica l'imposta di successione italiana. Se posseduto tramite LLC strutturata correttamente, il situs può spostarsi fuori dagli USA, eliminando l'estate tax USA. Anche il probate può essere evitato.
Sì, quando eleggi il trattamento ECI. Gli immobili residenziali USA si ammortizzano a quote costanti su 27,5 anni nel Form 1040-NR. L'ammortamento riduce il reddito annuo tassabile ma diminuisce il basis alla vendita, aumentando la plusvalenza finale. Modelliamo il ciclo completo.
Immobili in Florida per Italiani: La Pianificazione Fiscale Oltre l'Acquisto è gestito dal nostro studio in Florida per clienti italiani residenti negli Stati Uniti e in Italia: sede a St. Petersburg (Pinellas County, Tampa Bay), assistenza in tutta la Florida — Miami e South Florida incluse — e in Italia da remoto.
Sede fisica (su appuntamento): IIILEX International Consulting LLC, 7901 4th St N STE 300, St. Petersburg, FL 33702, US · +1 (786) 604-8763 · +39 335 344 9660 · us@3lex.us
Orari: da lunedì a venerdì, 09:00–18:00 (Eastern Time USA). Per i clienti italiani è disponibile anche la fascia mattutina italiana (CET). Lingue di lavoro: italiano e inglese.
Le consulenze si svolgono online (videochiamata) oppure in presenza presso la sede di St. Petersburg. I documenti si scambiano in modo sicuro via e-mail.
Prenota una consulenza (250 USD · 45 minuti) · Invia una richiesta di contatto
IIILEX International Consulting LLC è lo studio in Florida dell'Avv. Dott. Massimo Leonardi — Avvocato italiano, Dottore Commercialista e Revisore Legale con oltre 30 anni di pratica in Italia. Lavoriamo esclusivamente su pratiche cross-border tra Italia e Stati Uniti.
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Massimo Leonardi is admitted to practice law in Italy and is not admitted to practice law in Florida or elsewhere in the United States. He is qualified in Italy as Dottore Commercialista and Revisore Legale and is not a U.S. Certified Public Accountant. IIILEX International Consulting LLC provides cross-border consulting and Italian legal and tax advisory services. Matters requiring advice on U.S. or Florida law are handled in coordination with appropriately licensed U.S. professionals.