In Italia il notaio è terzo, l'agente è remunerato sulla vendita e l'impegno vincolante nasce molto prima del rogito. Se nella stanza nessuno rappresenta soltanto te, il rischio resta tutto tuo.
Rappresentanza legale e fiscale italiana indipendente per acquirenti statunitensi: codice fiscale, preliminare, rogito notarile, imposte, case a 1 euro e ristrutturazioni, acquisto a distanza con procura.
Dove l'acquirente americano si fa male
Cosa comprende l'incarico
A chi è rivolto
Onorario
Si parte dalla consulenza di 45 minuti (250 USD) per inquadrare immobile, venditore ed esposizione fiscale. Due diligence, contrattualistica, procure e rappresentanza al rogito sono a forfait, quotati caso per caso in lettera di incarico. Onorari notarili, imposte, traduzioni e apostille sono costi di terzi pagati direttamente da te, senza alcun ricarico dello studio.
Sì, un cittadino statunitense può comprare un immobile in Italia: la condizione di reciprocità che l'Italia applica agli acquirenti stranieri è soddisfatta per i cittadini USA e non serve alcuna autorizzazione speciale. Ciò che decide l'esito dell'operazione non è l'idoneità: è il fatto che in Italia il momento vincolante arriva presto, il notaio è terzo e l'agente del venditore è remunerato sulla vendita. Una rappresentanza indipendente dalla tua parte è la differenza tra un buon acquisto e una lezione costosa.
Codice fiscale. Identifica il soggetto davanti allo Stato italiano. Senza codice fiscale non si fa nulla: né atto, né utenze, né conto, né versamenti. Si ottiene tramite un consolato italiano negli Stati Uniti o tramite un rappresentante in Italia munito di procura.
Una via di pagamento. Il conto italiano non è sempre obbligatorio, ma rende molto più semplici caparre, provvista per il notaio, utenze e IMU, ed evita sorprese con bonifici transfrontalieri che arrivano tardi il giorno del rogito. Se apri un conto, ricorda che diventa un conto estero ai fini degli obblighi informativi statunitensi.
L'acquirente americano traduce abitualmente la sequenza italiana in quella statunitense. Non corrispondono.
1. Proposta d'acquisto. Firmata sul modulo dell'agenzia, spesso con assegno allegato. Una volta accettata dal venditore può già vincolare. Va letta come un contratto, non come una manifestazione di interesse.
2. Contratto preliminare / compromesso. È il contratto vero. Fissa prezzo, tempi, cosa è incluso e la sorte della caparra. Due tipi contano: caparra confirmatoria (con i rimedi propri dell'inadempimento) e caparra penitenziale (il prezzo convenuto del recesso). Quale si firma cambia completamente l'esposizione. Registrare il preliminare e, quando opportuno, trascriverlo tutela contro una doppia vendita o l'intervento di creditori nel frattempo.
3. Rogito notarile. Il notaio verifica il titolo, identifica le parti, legge l'atto, riscuote le imposte e trascrive il trasferimento. Tutto ciò che non è stato negoziato prima ora è fissato.
Regola pratica: la tutela si scrive tra la fase 1 e la fase 2. Alla fase 3 l'esito esiste già.
Acquistando da privato, l'imposta di registro è di regola il 9% del valore catastale, ridotta al 2% dove spetta effettivamente il trattamento prima casa, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Il valore catastale è un dato calcolato per moltiplicatori, di norma ben inferiore al prezzo di mercato: per questo va calcolata la base imponibile, non solo l'aliquota, prima della firma.
Acquistando da impresa che ha costruito o ristrutturato in modo sostanziale entro i termini di legge, si applica invece l'IVA sul prezzo, con le altre imposte in misura fissa.
Il trattamento prima casa ha condizioni che un acquirente non residente deve leggere con attenzione, comprese le regole sullo stabilimento della residenza nel comune entro il termine di legge. Richiederlo a torto significa pagare in seguito la differenza con sanzioni e interessi, di solito scoprendolo al momento della vendita.
Poi le voci ricorrenti: IMU (di regola dovuta sulla seconda casa), tassa rifiuti, spese condominiali e imposte sui redditi da locazione.
Esistono, e sono contratti. Un bando comunale richiede tipicamente di presentare un progetto entro un termine, completare i lavori entro un ulteriore termine e prestare una fideiussione, con penali o decadenza in caso di inadempimento. Gli immobili sono in genere compromessi dal punto di vista strutturale e si trovano in comuni in spopolamento.
L'ordine corretto è: leggere il bando, ottenere da un geometra una stima reale del costo di ristrutturazione, verificare i vincoli sull'edificio, poi decidere. Comprate così, possono essere operazioni ottime. Comprate sul titolo dell'annuncio, diventano un obbligo da cui non si esce.
Il rapporto con l'impresa in Italia è documentale: computo metrico, contratto scritto con milestone e penali, ritenuta a garanzia dei vizi e chiara attribuzione di chi ottiene i titoli abilitativi. Va aggiunta la direzione lavori di un geometra o architetto nominato da te, non dall'impresa. I pagamenti seguono stati di avanzamento verificati, mai le date del calendario.
Si applicano due sistemi insieme, e non si coordinano da soli.
Noi curiamo il lato italiano e coordiniamo con i tuoi professionisti abilitati negli Stati Uniti per la dichiarazione USA. La qualifica dello studio è italiana — Avvocato, Dottore Commercialista e Revisore Legale — e non presentiamo come nostra la consulenza di diritto o di compliance statunitense.
Un immobile in Italia si trasmette secondo le regole successorie italiane e i principi italiani sulla quota di legittima, e la dichiarazione di successione è dovuta entro dodici mesi dal decesso. Per un proprietario statunitense con eredi statunitensi significa una procedura estera, requisiti notarili esteri e possibili obblighi dichiarativi negli USA per gli eredi. Decidere l'assetto proprietario — esclusivo, congiunto, con riserva di usufrutto, tramite società — al momento dell'acquisto costa sensibilmente meno che ristrutturarlo dopo.
Prenota la consulenza di 45 minuti (250 USD) con l'annuncio, l'identità del venditore e qualunque documento già firmato, oppure invia la richiesta scritta gratuita descrivendo l'immobile e la fase in cui ti trovi. Se hai già firmato qualcosa, si parte da lì: l'esposizione è in quel documento.
Sì. L'Italia applica agli acquirenti stranieri la condizione di reciprocità, che per i cittadini statunitensi è soddisfatta: non esistono limiti di nazionalità all'acquisto di casa, appartamento o terreno. Servono il codice fiscale e, in pratica, un conto italiano o una via di pagamento praticabile verso il notaio.
Il notaio è un pubblico ufficiale che verifica il titolo, redige l'atto, riscuote le imposte e trascrive il trasferimento. È terzo tra venditore e acquirente: non negozia per te, non insegue per te i problemi di conformità edilizia e non è incaricato di strutturare la tua posizione. Quello è un ruolo distinto e in Italia è normale che l'acquirente abbia il proprio avvocato.
In genere molto prima di quanto un americano si aspetti. Una proposta d'acquisto accettata dal venditore può già vincolare, e il preliminare (compromesso) vincola certamente, con la caparra a rischio. Il rogito è l'esecuzione di un impegno che esiste già. Tutto ciò che ti tutela va scritto in quei documenti anteriori.
Dipende da chi vende e da cosa compri. Acquistando da privato, l'imposta di registro è di regola il 9% del valore catastale (2% se spetta il trattamento prima casa), più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Acquistando da impresa costruttrice entro i termini di legge si applica invece l'IVA, calcolata sul prezzo. Il valore catastale è spesso molto inferiore al prezzo: per questo le due basi si confrontano prima della firma, non dopo.
Gli annunci sono reali, il prezzo non è il costo. I bandi comunali impongono obblighi vincolanti — progetto di ristrutturazione entro un termine, fideiussione, penali o decadenza in caso di inadempimento — e gli immobili richiedono in genere interventi strutturali. Possono essere acquisti eccellenti se il bando viene letto prima e la ristrutturazione è valutata con onestà. Diventano una trappola quando l'euro viene confuso con il budget.
Non necessariamente. Una procura speciale, autenticata e apostillata negli Stati Uniti, consente di concludere l'acquisto per tuo conto. Molti acquirenti americani vedono l'immobile una volta e completano tutto il resto a distanza.
Possedere un immobile in Italia ha conseguenze negli Stati Uniti: redditi da locazione, plusvalenza in caso di vendita e obblighi di comunicazione legati ai conti esteri usati per acquistarlo e gestirlo. Noi mappiamo il lato italiano (IMU, tassazione delle locazioni, plusvalenza ex art. 67 TUIR, esposizione successoria) e coordiniamo con i tuoi professionisti abilitati negli USA per la dichiarazione statunitense. Non presentiamo dichiarazioni USA e non rendiamo consulenza di diritto statunitense.
Spesso no. Difformità catastali, opere non regolarizzate, agibilità mancante e agevolazioni prima casa richieste a torto sono frequentemente sanabili, e sanare costa meno prima di vendere o di lasciare l'immobile agli eredi. La verifica conviene ora, non anni dopo al tavolo del rogito.
Acquistare un Immobile in Italia da Cittadino Americano è gestito dal nostro studio in Florida per clienti italiani residenti negli Stati Uniti e in Italia: sede a St. Petersburg (Pinellas County, Tampa Bay), assistenza in tutta la Florida — Miami e South Florida incluse — e in Italia da remoto.
Sede fisica (su appuntamento): IIILEX International Consulting LLC, 7901 4th St N STE 300, St. Petersburg, FL 33702, US · +1 (786) 604-8763 · +39 335 344 9660 · us@3lex.us
Orari: da lunedì a venerdì, 09:00–18:00 (Eastern Time USA). Per i clienti italiani è disponibile anche la fascia mattutina italiana (CET). Lingue di lavoro: italiano e inglese.
Le consulenze si svolgono online (videochiamata) oppure in presenza presso la sede di St. Petersburg. I documenti si scambiano in modo sicuro via e-mail.
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IIILEX International Consulting LLC è lo studio in Florida dell'Avv. Dott. Massimo Leonardi — Avvocato italiano, Dottore Commercialista e Revisore Legale con oltre 30 anni di pratica in Italia. Lavoriamo esclusivamente su pratiche cross-border tra Italia e Stati Uniti.
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Massimo Leonardi is admitted to practice law in Italy and is not admitted to practice law in Florida or elsewhere in the United States. He is qualified in Italy as Dottore Commercialista and Revisore Legale and is not a U.S. Certified Public Accountant. IIILEX International Consulting LLC provides cross-border consulting and Italian legal and tax advisory services. Matters requiring advice on U.S. or Florida law are handled in coordination with appropriately licensed U.S. professionals.